房价的变动，有时候会引发许多购房纠纷。

    房价的变动，有时候会引发许多购房纠纷。*近苏州吴中区法院，审理了一起房东因房价抬高而违约的诉讼，不仅仅是赔偿违约金这么简单。

    2015年年底，苏州市民曹先生通过中介看中了市区一套200多平的二手房，经过协商，和房东王先生签订了《房屋买卖合同》，约定成交总价为303万元。

    曹先生随即支付了5万元定金，并和王先生约定在三个月内凑齐购房资金，届时过户。

    令吴先生没想到的是：到了约定时间后自己准备付款办理手续时，卖家却不接电话也不回短信，吴先生一时间慌了神，心急如焚的吴先生赶紧找中介，结果从中介处得知：卖家的房子不卖了。

    原来，就在曹先生筹集资金的三个月内，苏州的房价出现了大幅上涨，等到曹先生准备付全款时，卖家王先生不乐意了，拒绝履行房屋合同。曹先生一怒之下将卖家告上法庭。

    吴先生认为，虽然合同约定的违约金是10%的房价。但根据苏州市当前的房价形势，自己重新购置该地段的同类房屋需要花费更多钱。自己的损失远远超过30万元，所以要求卖方赔偿自己90万元。

    法院审理认为，两人签订的《房屋买卖合同》合法有效，曹先生单方面违约，原告作为守约方在提出解除合同后，被告不仅应退还定金，同时补偿原告一部分费用。经过法院鉴定，在审判时该套房屋已经升值至392万余元，因此判决双方合同解除，同时王先生赔偿曹先生3个月内的房屋差价共计89.3万元。

    “当实际发生的损失远远高于违约金损失的时候，法院会按照实际发生的损失来进行判决。”苏州市吴中区人民法院法官瞿忠奎表示。

    法官提醒，合同一旦经双方确认签订，便具有法律效力，而像房产交易这样的大金额大标的的民事活动，一旦签订合同，更应谨慎。

    购二手房三步走

    二手房买卖中的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。小荔枝教你购买二手房“三步走”告别“风险房”。

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    购房前：认真审查信息

    除查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本审查可分三步：

    **步：看房产证

    看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。

    第二步：看户口本

    看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，***再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。

    第三步：看所购房屋

    看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。

    除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

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    购房时：妥善签订购房合同

    签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。签订合同时，要认真审查三个方面。

    一是交易流程

    交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。

    二是时点间节

    视实际情况对交易过程中的时间进行合理**，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。

    三是违约责任

    没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。

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    房屋购买后：保留购房证据

    购房后要注意证据固定留存。房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。

    对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。

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